Реконструкция гостиниц: новый имидж существующей инфраструктуры

Большинство построенных в советские годы объектов давно не подвергались капитальному или хотя бы косметическому ремонту. Примеров по-настоящему качественной реконструкции и ребрендинга мало. Отчасти потому, что владельцы таких гостиниц неохотно признают необходимость обновлений. Но ведь серьезный износ старого гостиничного фонда в России плохо влияет на туристическую привлекательность страны в целом.

Так что ребрендинг проводить можно и нужно. Тем более что успешный опыт есть. Вспомнить тот же фантастически красивый «Рэдиссон Ройал Отель» (бывшая «Украина») или «Кемпински Мойка 22» с полностью воссозданным фасадом, спроектированным еще голландским архитектором Базилом фон Витте в 1852-1853 годах.

Практическими советами по воплощению в жизнь интересного проекта, с учетом сложностей работы с госзаказчиком, делится генеральный директор Severin Project Александр Балабин (фото). В качестве примера г-н Балабин привел реновацию гостиницы «Сочи» по заказу Управления делами Президента РФ.

 

В спортивных соревнованиях выигрывают отели. Сегодня в нашей стране на тысячу жителей приходится около 4,5 мест в гостинице, тогда как в Европе аналогичный показатель составляет 13-35 мест.

При этом поток посещающих Россию иностранцев так или иначе увеличивается. Где их размещать? Построить новые гостиницы в необходимом количестве? Малореально. И чем ближе дата какого-нибудь крупного спортивного события, тем дороже становится земля под строительство, и тем отчаяннее ситуация.

Понятно, что в условиях дефицита туристы выкупят любые номера в любых гостиницах, не глядя на их качество. Недавний пример: жители Лондона предлагали болельщикам Олимпийских игр ночевать в палатках в их палисадниках. За плату, разумеется. И места на газонах раскупали! К тому же, высокий спрос при недостатке предложения гарантирует, что любая введенная в эксплуатацию гостиница будет на 100% востребована на весь период пиковой загрузки. Но если планировать бизнес на долгосрочную перспективу, то имеет смысл обратить внимание на реконструкцию и ребрендинг того, что уже построено.

Хочу обратиться к отельерам: Универсиада-2013 в Казани, Олимпиада-2014 в Сочи, Чемпионат мира-2018 по футболу в 13 городах России – это не просто потенциальные доходы, но и мощная реклама для вашей гостиницы. Сделайте знаковый архитектурный объект – и упоминание в прессе практически гарантировано. После Олимпиады жизнь продолжится, но ажиотажного спроса наверняка не будет. Поэтому имеет смысл заявить о себе уже сегодня. Так реализуйте эту уникальную возможность, благо в России найдутся квалифицированные специалисты, способные эффективно реанимировать старый бренд. Реконструкция уже существующих гостиничных объектов и создание на их базе новых отелей экономически оправдана во всех отношениях.

 

Как не попасть в капкан? У проектов редевелопмента есть своя специфика. Обновленный фасад здания может и должен стать «лицом бренда», визитной карточкой гостиницы. Характерный пример из нашей практики – реконструкция «Объединенного санатория Сочи» Администрации Президента РФ, а точнее – центрального административно-бытового корпуса, который по задумке должен был превратиться в имиджеобразующий объект санаторно-гостиничного комплекса.

Большинство крупных гостиниц «советского образца» в России принадлежит государству. В свете спортивных событий, которые привлекут в нашу страну туристов со всего света, проекты редевелопмента государственных средств размещения становятся актуальны и очень востребованы. По действующему закону № 94 о гос.закупках, все подряды на выполнение работ для государства размещаются через открытые конкурсы. Информация о них появляется на соответствующих интернет-ресурсах, а далее работы ведутся согласно конкурсным условиям. Сразу скажу, что это не самый объективный способ подбора подрядчиков и определения истинной рыночной стоимости работ. Почему?

Нередко компания, выигравшая тендер и вроде бы соответствующая понятию «надежный подрядчик» по всем формальным признакам, не имеет достаточных ресурсов для успешной реализации проектов, поскольку ставит «на поток» сам процесс участия в конкурсах. В итоге берется за слишком большие объемы, не рассчитав силы. Тогда заказчик (госструктура) вынужден решать и ее, и свои проблемы, привлекая субподрядные организации для выполнения заявленных в конкурсе работ. Ну а когда главным критерием выбора подрядчика становится цена (как правило, минимальная), ситуация превращается в капкан, в который непременно угодят оба участника.

Расскажем о специфике работы генпроектировщика в прямом контакте с госзаказчиком, и о личном опыте работы в роли субподрядной организации у компании-победителя открытого конкурса.

Первый вариант – работа напрямую. Первое, что необходимо сделать: четко прописать цели и критерии оценки результатов. В работе с госструктурой в условиях «вертикальной интеграции» сделать это не всегда просто. Бюрократические механизмы в нашей стране таковы, что заказчик с его требованиями и представлениями о прекрасном часто недоступен. Информация от него передается в зашифрованном виде через цепочку уполномоченных лиц. Так что банальное формирование задания на проектирование становится первым тестом на выносливость, и тестом непростым. А вот сбор исходных данных обычно проходит легче, чем в работе с коммерческими структурами, так как заказчик и владелец обычно одно и то же лицо.

Следующий этап – многократные утверждения проектных материалов, эскизов и прочих решений, особенно касающихся внешнего и внутреннего вида проектируемых объектов. К сожалению, на практике результаты и сроки всех этих согласований практически невозможно определить заранее.

Еще одна сложность: проектировщику не всегда удается лично представить основные этапы работы должностному лицу, принимающему решения, сколько усилий для этого ни предпринимай.

Другой формой взаимодействия с государственным заказчиком становится субподряд. В этом случае на конечный результат влияют еще несколько факторов. Первый – сроки, которые «уже давно прошли». Ведь субподрядчиков зачастую привлекают, когда сложности с выполнением заявленного объема работ в указанные сроки уже возникли. При этом факт «опоздания» первоначально взявшиеся за работу исполнители признают не сразу.

Второй фактор – специфика коммуникаций. Вопрос приема и передачи информации, причем своевременно и без искажений, – сверхважная составляющая успеха. Нередки случаи наличия в одной госструктуре-заказчике несколько подразделений со своей зоной ответственности каждое. От характера и оперативности их взаимодействия друг с другом напрямую зависит своевременное получение ответов на заданные вопросы, скорость согласования техзаданий и т.д. Пресловутый человеческий фактор тоже никто не отменял. В итоге при работе с таким заказчиком проектировщику часто приходится брать на себя функции координатора, а то и дипломата, чтобы не допустить задержек рабочего процесса вплоть до его остановки.

Но вернемся к реконструкции сочинского санатория. Нам поручили проектирование порядка 12 объектов разного времени постройки и различного функционального назначения общей площадью около 19,5 кв. м. Сфера ответственности подразумевала предпроектную работу, архитектурные и объемно-планировочные решения, инженерное и инженерно-технологическое проектирование, а также подготовку рабочей документации.

При этом гостиничный фонд был представлен разноразмерными корпусами, от крупных до так называемых «дач для проживания отдыхающих». И если бы отличался только размер! Среди объектов были и полуглиняные-полукамышовые домики, и монструозные сооружения из металлических модулей, и здания в стиле неоклассики. Более того, на момент начала работ большинство их находилось в крайне запущенном состоянии и не соответствовали ни нормам СНиП, ни каким-либо стандартам гостиничного бизнеса. Санаторный комплекс, хотя и не является «олимпийским», все равно находится под пристальным вниманием Администрации Президента РФ, в силу местоположения. И от нас потребовалось переделать (фактически создать заново) чуть не 80-90% того, что имелось в наличии.

Административно-бытовой корпус общей площадью около 14000 кв. м был построен в 70-80-е годы и, как вся архитектура того времени, выполнен в условно-модернистских пропорциях. Перед нами поставили абстрактную задачу «сделать архитектуру». В частности, мы разработали дизайн-проект главного административного здания комплекса, которому предстоит стать имиджеобразующим объектом санатория. Центральная его часть представляет собой сплошной фасад со стопроцентным остеклением. Стоит добавить, что это первое здание, которое видят отдыхающие при въезде на территорию санатория. В итоге мы решили сделать акцент на фасад, которому предстояло стать «лицом» объекта.

 

Фасад – лицо гостиницы. Три примера дизайна можно видеть на фотографиях. На один вариант нас вдохновили полотна художника Хуана Миро. Изначально фасад реконструируемого объекта имел слегка вогнутую форму; ее оставили без изменений, дополнив цветными эркерами, которые в данном случае стали основными элементами при формировании художественного образа здания и хорошо вписываются в окружающий ландшафт.

В качестве второго варианта было предложено устройство функционального остекления. Перед фасадом будет выстроена ажурная конструкция, своего рода «пергола» из анодированного алюминия в стиле ар-деко, со вставками из стеклянных и керамических декоративных элементов, цветовых фильтров в форме шаров, эллипсов, лепестков и т.п. На этот образ дизайнеров вдохновили иллюстрации Ивана Билибина к сказке Пушкина «Золотой петушок» и одноименная опера Римского-Корсакова. Нам хотелось создать у гостей ощущение легкости и предвкушения праздника.

Ну и третий, самый простой вариант, – беспроигрышное сочетание белого и черного, то есть остекление темным «сапфировым» стеклом, которое к тому же защищает от яркого солнца. Получается черный, гладкий, блестящий фасад а-ля лимузин, в которых нередко приезжают уважаемые отдыхающие.

Есть поговорка: у вас не будет второго шанса произвести первое впечатление. В вопросах реконструкции объектов гостиничного бизнеса этот принцип как нельзя более актуален, ведь вряд ли вам вскоре представится другая возможность кардинально изменить внешний вид гостиницы. Поэтому при масштабной реконструкции особое внимание нужно уделить именно «визитной карточке» средства размещения. В частности, трем основным моментам: сделать фасад одним из ключевых элементов проекта; учесть специфику производимого эффекта сразу с нескольких ракурсов – от так называемых дальних подступов вплоть до «тактильного» контакта; крайне желательно выделить фасад отдельной строкой в бюджете проекта.

И, поверьте, объект отблагодарит вас.

 

Справка. В 1993 году член «Союза архитекторов России» Александр Балабин организовал собственное архитектурное бюро «Северин». В настоящее время руководит компанией Severin Project, предоставляющей услуги архитектурного и комплексного проектирования объектов гражданского, промышленного и коммерческого назначения. В портфолио архитектора, помимо прочих, проекты четырех гостиниц, 12 ресторанов, 16 культурно-развлекательных комплексов и 7 спортивно-оздоровительных объектов.