Hotel & Resort 10 сентября 2013 г.

Дмитрий Иванов: «Гостиничные номера – это скоропортящийся продукт»

Гостиничный рынок России активно развивается. В результате на нем довольно много пока не определившихся собственников, которые гадают: вступать в западную или российскую гостиничную сеть, довериться ли управляющей компании? Или справляться самим, оставаясь независимым отелем? Опытом делится председатель совета директоров AVRORA Hospitality Group, отельер Дмитрий Иванов (фото).

 

– Дмитрий, прежде всего, расскажите, в каких случаях услуги управляющей компании в принципе не нужны?

– Обычно управляющая компания (УК) экономически уместна, когда в гостинице больше 50-60 номеров. Если отель меньше, то, как бы хорошо ни работала УК – затраты на оплату ее услуг обойдутся все-таки слишком дорого. И, на мой взгляд, практически любой гостинице до 50 комнат все-таки выгоднее поставить во главе хорошего управляющего, который подберет себе команду и будет рулить всем хозяйством. Если же в отеле от 50 до 100 номеров, а особенно когда у собственника их несколько, то тут действительно имеет смысл обратиться за помощью к УК. Поскольку именно этот сегмент действительно очень востребован. Появляется много отелей в Петербурге, Москве, городах-миллионниках и даже с населением от 500 тыс. человек, куда охотно идут сетевые операторы. Значит, есть спрос, да и конкуренция здесь сильна. Точно так же в этих городах появляются и независимые отели, которые претендуют на свой кусок пирога.

 

– Чем конкретно может им помочь управляющая компания?

– Во-первых, у УК, особенно московских и питерских, большой опыт. Не сочтите за снобизм – мол, в столицах специалисты все умеют. Просто в Москве и Санкт-Петербурге самая высокая конкуренция в гостиничной сфере. Большое количество игроков на рынке, огромный поток клиентов. Отельеры здесь бьются за место под солнцем уже больше 15 лет, а в регионах это «сражение» только начинается. Одно из направлений работы нашего холдинга – управление независимыми отелями. У нас есть команда специалистов, которые сами строили и запускали объекты, занимаясь всем от покупки сантехники и обучения горничных до решения глобальных вопросов, таких, как разработка генеральной политики. Ведь основная задача УК – увидеть лес за тремя деревьями. Причем вовремя, когда приходит пора мыслить глобально, когда бюджеты становятся больше, а ответственность выше.

И второй момент, который, я считаю, грамотная УК всегда должна предлагать клиенту, это умение работать с существующими каналами продаж. Среди них: GDS, агентства по онлайн-бронированию и т.д. Взять тот же известный и хорошо работающий ресурс booking.com. Знаю отели в Санкт-Петербурге, где менеджер заходит в аккаунт на booking.com в лучшем случае раз в неделю, чтобы поменять тарифы. Да, какой-никакой доход с этого будет. Но оптимален ли он? Нельзя ли его увеличить? Исходя из нашей практики, часты ситуации, когда ответственный за ценообразование сотрудник может обновлять цены в системе онлайн-бронирования 3-5 раз за день, оперативно реагируя на изменение спроса. И это будет обоснованно. Кстати, и для сетевых отелей Москвы такой подход абсолютно нормален.

 

– Удается ли вам убедить в этом партнеров?

– Это непросто, спасаюсь только одним: напоминаю и продажникам, и собственникам, что номера – самый скоропортящийся продукт. Даже помидоры, если сегодня не продал, можно еще раз вымыть, натереть до блеска, перевернуть другим бочком и продать завтра. А гостиничные номера, если вы их не продали до полуночи – все пропало. Испортилось. Совсем. Безвозвратно. И вы уже ничего с этим поделать не можете. Поэтому всегда помните, что порой лучше отдать комнату со скидкой в 40-60%, чем не реализовать вовсе. Но всегда нужно учитывать, обоснованно ли продать номер по низкой цене этому конкретному человеку. В ситуации с наиболее востребованным сегментом 3-4*, особенно в регионах, оправданы продажи номера даже со скидкой 70%.

Так что, выбирая для себя управляющую компанию, обращайте внимание на эти два основных момента. А также на опыт, навыки и имя на рынке. Как принимаете специалиста в штат, точно так же тестируйте и консультантов: рассмотрите портфолио, позвоните собственникам объектов, с которыми эта УК уже работала, поговорите с ними. Например, мы принципиально ни на одном из своих сайтов не размещаем отзывы клиентов. Потому что лично я таким откликам не верю: слишком много людей в нашей стране занимаются написанием восторженных рекомендаций за копейки. AVRORA Hospitality Group старается, чтобы о ней хорошо говорили. Ну а отзывы запрашивайте сами.

Кстати, если хотите найти «советчиков» подешевле и готовы рискнуть, можно обратиться в фирмы, которые недавно на рынке. Например, мы свои первые проекты вели бесплатно либо за символическую сумму, только чтобы окупить минимальное вознаграждение сотрудников – нарабатывали репутацию. Но в любом случае выбирайте УК через разумную призму сомнений. Тем более что гордиться многолетним стажем в этой сфере достаточно сложно: современному гостиничному рынку в России 15, от силы 20 лет. За это время появились лишь несколько отечественных УК, которые хорошо и стабильно работают.

 

– Можете их назвать?

– Если говорить о более-менее известных, их три: «Амакс», «Азимут» и «Интурист». Но «Интурист» – все же не УК в чистом виде, а большой многопрофильный холдинг, и управление отелями – не единственный и далеко не основной род их деятельности. Зато «Азимут» с «Амаксом» плотно заняли свою нишу.

Есть определенный процент хороших местных УК, прекрасно работающих на своем локальном рынке в регионах. Например, в Екатеринбурге, в Перми, в Санкт-Петербурге, в Москве, парочка компаний в Воронеже. Многие из них используют так называемый «питерский» вариант работы, управляя деятельностью маленьких (на 20-30 номеров), но сразу нескольких гостиниц. В таких случаях УК может централизовать некоторые расходы, обеспечить правильную логистику. Например, работы с прачечными, доставки белья, закупаемых товаров и т.д.

Впрочем, в подобной ситуации собственнику имеет смысл задуматься о создании собственной УК, если никого нет на примете. Не потому, что хочется попробовать что-то новое, а потому, что это сэкономит ему деньги.

 

– Логистика, централизованные продажи – чем еще хороша УК?

– Возможностью покупать дорогие кадры. Не то чтобы отель не мог себе этого позволить, хотя порой и правда не может, просто такое решение неразумно. Взять, к примеру, малую гостиницу: фонд оплаты труда в ней составляет от 40% до 70%. И еще одного специалиста, пусть даже классного, предприятие не может нанять. Потому что, даже если этот гений с первого дня своей работы обеспечит реализацию номерного фонда на 120%, с учетом затрат на его зарплату отель все равно выйдет в минус.

Ну а когда у УК две-четыре гостиницы, то расходы можно разделить на несколько объектов. Причем каждый из них сможет пользоваться услугами такого эксперта, потому что его ресурсов вполне хватит на помощь пяти-шести средствам размещения. В наши дни уже нередки случаи, когда несколькими гостиницами руководит один директор. При налаженном бизнесе на каждом объекте один человек вполне может «потянуть» такой объем.

 

– О чем следует помнить, доверяя отель УК?

– УК – это всегда дополнительные расходы. Потому что у компании свой штат, собственные маркетинговые программы и прочее. В результате всегда нужно иметь в виду: дополнительный доход, который обеспечивает собственнику УК, неотделим от увеличения затрат гостиницы на оплату подобных услуг. Всегда просчитывайте, будет ли это вам выгодно.

Более того, принимайте во внимание экономику самого отеля. Следует помнить о сезонных спадах, о том, что перед пиковыми периодами нужно закупать еду совсем другими объемами, больше обновлять постельное белье, реновировать номерной фонд и т.д., вкладывая немалые средства. А где их взять? Если в Европе легко взять кредит под оборот, то в России это на порядок сложнее. Самой УК банк ничего не даст, если у нее нет объектов в собственности; значит, все расходы падают на гостиницу. Но даже если и удастся вырвать кредит у банкиров, какова его эффективность? На мой взгляд, проценты и условия оставляют желать лучшего, если у вас нет связей и знакомых среди банковских служащих.

 

– Какие альтернативы управляющим компаниям можно предложить гостинице? Если отель рвется «под крылышко» западной сети, что посоветуете его владельцам?

– Вопрос, идти к западникам или нет, решается достаточно просто: международный бренд – это поток клиентов. Но только в случае, если бренд знают и ждут. То есть, еще до открытия отеля должно быть достаточно желающих поселиться именно в нем, – по корпоративным договорам, в рамках каких-то соглашений между компаниями и т.д. Или же в населенный пункт должно приезжать много иностранцев, которые лояльны этой конкретной марке. Либо будут выбирать гостиницу, поскольку здесь больше ни одного отеля других иностранных брендов. Подобные ситуации были в Екатеринбурге, в Перми, в той же Калуге, куда Accor и другие сетевики пришли вскоре после того, как там появился завод Volkswagen.

Если же ни потока иностранных туристов, ни крупных предприятий, готовых селить у вас сотрудников и партнеров, в городе нет, то за западным брендом гнаться, на мой взгляд, вообще нет смысла. Ну а в случае с российскими марками вопрос решается, скорее, интересами и потребностями самой сети. Так, «Азимут» старается брать исключительно крупные отели, преимущественно в центре города. И если вы не обладаете внушительным номерным фондом, то вряд ли будете ему интересны. У «Амакса» тоже наверняка есть какие-то особые требования, хотя у них гостиницы более разнородны.

 

– Если у владельца несколько объектов, стоит ли пробовать создать собственную сеть? И если да, в каком случае?

– Во-первых, при наличии двух-трех и более отелей. Во-вторых, при условии, что вы понимаете принципы работы гостиничного бизнеса и знаете правила игры в сфере. Они на рынке более-менее установились. А именно: есть вполне определенная норма прибыли и скорость окупаемости отелей. Чуть-чуть превысить эту планку можно, но прыгнуть выше головы нельзя, как бы собственник ни старался. Поэтому, общаясь с владельцами, мы предельно четко акцентируем внимание на возможном и доступном уровне доходов. Потому что огорчение владельца видеть не хочется. Причем ладно бы это было разочарование нашей плохой работой, так нет: человек обманывается в ожиданиях. Например, он рассчитывал на рентабельность 30-40% в год, что в гостиничном бизнесе нереально. В остальных случаях можно говорить о повышении рентабельности на несколько процентов. Причем 3% – это уже очень хорошо.

Если такие темпы возврата инвестиций не устраивают, не нужно соваться в эту сферу. В конце концов, есть нефть, игра на фондовой бирже, операции с более ликвидным жильем… Гостиничный бизнес – самый низкодоходный, но при этом самый стабильный сегмент коммерческой недвижимости. И если кто-то готов в него вкладываться, получая свой маленький процент и потихоньку развивая свои объекты, добро пожаловать!

 

Кристина Голубева, RATA-news H&R

Новый глава отдела исследований Jones Lang LaSalle

Jones Lang LaSalle объявила об усилении группы консультационных услуг и назначила Тома Манди руководителем отдела исследований компании по России и СНГ.

Вот уже 11 лет Том специализируется на исследованиях и аналитике в области макроэкономики и инвестиций. Ранее он занимался стратегией на рынке акций России и СНГ в «Ренессанс Капитал» в составе команды № 1 в нашей стране, и возглавлял аналогичное направление в «Открытие Капитал».

Том окончил Университетский колледж Лондона и Оксфордский университет (магистерская степень – изучение России и стран Восточной Европы). Руководство Jones Lang LaSalle выразило мнение, что благодаря опыту специалиста в области макроэкономики и глубокому пониманию рынков России и СНГ аналитические продукты компании станут еще более тщательными.

Напомним, что в России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Актау.

«Метрополь» получил опытного генерального менеджера

С начала сентября 2013 года на пост генерального менеджера гостиницы «Метрополь» назначен Доминик Николас Года, чей опыт в управлении отелями по всему миру превышает 30 лет.

До того, как присоединиться к команде «Метрополя», г-н Года работал в Kulm Hotel St. Moritz в течение последних 11 лет, а также в Pierre Hotel под управлением Four Seasons, отеле Plaza Athenee в Нью-Йорке, Beau-Rivage Palace в Лозанне, отеле Le Mirador в Веве и других.

Лучший молодой консьерж в мире работает в «Метрополе»

Гостиница «Метрополь» с гордостью представляет нового сотрудника – Анну Ендриховскую. В 2013 году Анна была признана лучшим молодым консьержем в мире и получила приз имени Энди Понго.

С 1952 года консьержи, входящие в международную ассоциацию «Золотые ключи» (Les Clefs d’Or), встречаются в разных странах для обмена опытом и укрепления дружеских связей. В 2008 году международной ассоциацией был учрежден конкурс имени Энди Понго. По условиям конкурса каждая национальная секция выдвигает из своих рядов молодого консьержа, который представляет свою страну перед коллегами со всего света и борется за престижную награду.

Филиппинец Энди Понго посвятил всю свою жизнь и профессиональную карьеру обучению молодых консьержей в Азии и популяризации профессии консьерж. После его смерти был учрежден конкурс для молодых консьержей: по результатам экзамена, двух эссе и нескольких собеседований выбирается наиболее талантливый молодой консьерж в мире.

В 2013 году высокого звания была удостоена Анна Ендриховская. Впервые в истории ассоциации такой трофей достался консьержу из Восточной Европы.

Четыре награды «Рэдиссон Ройал, Москва»

Гостиница «Рэдиссон Ройал, Москва» умудрилась получить несколько наград сразу. Она стала четырехкратным лауреатом туристической премии World Travel Awards 2013 г., в номинациях «Лучший в Европе отель для мероприятий», «Лучший в Европе бизнес-отель класса «люкс», «Лучший в России отель-резиденция» и «Лучшая в Европе компания, осуществляющая речные круизы»: ведь у отеля есть собственная одноименная флотилия. Это 10 речных яхт с ресторанным сервисом на борту, осуществляющих ежедневные экскурсионно-развлекательные рейсы по Москве-реке 365 дней в году. Среди туристов такие поездки довольно популярны.

Сбербанк попытается отсудить имущество Radisson SAS Don Hotel

Сбербанк подал к ООО «Славянская Ростов Групп» сибирского предпринимателя Игоря Вашуркина иск на 17,6 млн.руб. Так он пытается отсудить имущество гостиницы Radisson SAS Don Hotel.

Сбербанк планирует вернуть проценты по кредитам, выданным на строительство гостиницы несколько лет назад. Иск о взыскании с ООО «Славянская Ростов Групп» 17,6 млн.руб. арбитражный суд Ростовской области зарегистрировал 26 августа 2013 г. С мая банк добивается солидарного взыскания со «Славянской», ООО «Дон Отель» и компании «Рост» $3,4 млн. Все фигурирующие в исках фирмы контролирует сибирский бизнесмен Игорь Вашуркин, который приобрел в 2009 г. Radisson SAS Don Hotel.

Позже, в 2010-м, он же выкупил у семьи Гогорян 80% в управляющей гостиницей компании ООО «Рост» и взял на себя обязательства по погашению кредита Сбербанка в размере $14,4 млн. Однако между собственниками произошел конфликт, из-за которого гостиница была закрыта, а долг Сбербанку не выплатили. В начале августа этого года «Сбербанк Капитал» выставил отель на торги. (hotelnews.ru)

Новый сервис поиска гостиниц от Google начал работу

Около месяца назад компания Google предложила пользователям новый сервис Hotel Finder, пока работающий в тестовом режиме. С его помощью можно выбрать отель в большинстве стран мира, воспользовавшись специальным фильтром. Программа предлагает самые широкие критерии отбора: от цены и местоположения гостиницы до наличия в ней дополнительных услуг вроде спортзала или высокоскоростного интернета.

Каждый пользователь может познакомиться с отзывами туристов, чтобы окончательно принять решение в пользу того или иного объекта. Ведь обычные описания гостиниц бывают слишком короткими и однообразными и не всегда сообщают достаточно информации об их достоинствах и недостатках.

К тому же, сервис предоставляет возможность увидеть изменение цены на номера в зависимости от времени года и длительности поездки. Самые дешевые предложения выделяются красным цветом. А каждый выбранный отель сразу отображается на карте, что помогает быстро сориентироваться на местности.

Hotel Finder предоставляет туристам информацию, собранную на самых крупных и успешных сайтах, предлагающих услуги по поиску и бронированию отелей.

Несмотря на тестовый период, многие пользователи уже сейчас отзываются о программе как об очень удобном и информативном сервисе. Эксперты не исключают возможности того, что Hotel Finder со временем способен потеснить Kayak с его первой позиции. (trip-guide.ru)

Столица обещает улучшить климат на гостиничном рынке

Московские чиновники пытаются повысить привлекательность гостиничного рынка за счет снижения платы за целевое использование земельного участка под строительство отелей, а также вовлечения в хозяйственный оборот городских зданий в ЦАО, годных для переделки в мини-гостиницы.

Столичные власти будут отдавать предпочтение строительству средств размещения, а не офисов. Как показывает практика, отели 3-4* из-за дороговизны земельных участков обычно нерентабельны. А там, где земля дешевая, их нет необходимости строить в принципе. Эту ситуацию город надеялся изменить, снизив единовременный платеж. Предприниматели должны представить свои расчеты властям, а те будут корректировать арендную ставку в процентах от кадастровой стоимости, снижая ее для каждого отдельного проекта.

Кроме того, был создан штаб по вовлечению имущества Москвы в хозяйственный оборот. В рамках его работы департамент городского имущества анализирует территорию города, подбирая в том числе площадки, возможные для перепрофилирования, например, под гостиницы. Под такое целевое назначение на сегодняшний день отобрано уже семь объектов общей площадью 7,2 тыс.кв.м.

Согласно планам столичных властей, до 2016 г. в Москве должно быть построено 86 гостиниц: 27 – в 2014 г., 20 – в 2015-м и 39 – в 2016 г. (сre.ru)

Гостиницы Ростова-на-Дону рискуют лишиться «звезд»

Проблемы при прохождении процедуры классификации могут возникнуть примерно у 74% участников рынка гостиничного бизнеса Ростовской области.

В сентябре текущего года Минкультуры планирует издать приказ, утверждающий новую систему государственной классификации. К 2016 г. получить «звезды» должны будут все отели в городах, где пройдут матчи Чемпионата мира, а к 2018 – все гостиницы страны.

Средства размещения, которым пока не присвоена категория, обязаны пройти проверку на соответствие и получить «звездность». В Ростове-на-Дону из 135 официально зарегистрированных гостиниц на сегодня всего 16 прошли эту процедуру.

У объектов высокого класса, которых в донской столице около 20, не должно быть больших проблем. Они создавались с уже подготовленной инфраструктурой. Сложности могут возникнуть у гостевых домов, которые не заточены под высокие требования. А таких средств размещения более 100. (frontdesk.ru)

В Нижнем Новгороде построят гостиницу 3*

Инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области одобрил заявку ООО «Статус-НН» на получение земельного участка в центре столицы региона под строительство гостиницы 3*.

По информации, озвученной на заседании инвестсовета, высота объекта составит 25 этажей, а общая площадь – 3,7 тыс.кв.м. Компания планирует реализовать проект за 2 года. Объем инвестиций составит 200 млн.руб., из которых половина – собственные средства компании, а вторая – заемные.

В связи с тем, что в районе предполагаемого строительства можно возводить здания не выше 20 этажей, проект будут рассматривать еще и на Градостроительном совете. «Заявка принята, но ее надо доработать», – сказал губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев.

В свою очередь, представитель «Статус-НН» Ольга Никитина сообщила, что компания в случае необходимости готова изменить этажность здания. (riarealty.ru)

«Несчастливую» гостиницу снова пытаются продать

Аукцион по продаже гостиницы «Томь» опять перенесен, уже на 16 октября 2013 г. Комитет по управлению имуществом (КУМИ) Кемеровской области сообщил, что к торгам 17 сентября по этому объекту с начальной ценой 186 млн.руб. не поступило ни одной заявки. Документы от претендентов участвовать в следующем аукционе принимаются с 30 августа по 24 сентября.

«Томь» уже неоднократно выставлялась на торги: примерно 4-5 лет назад ее первый раз попытались продать, с начальной ценой порядка 450 млн.руб. Однако ни один из намеченных аукционов – в том числе и те, что проводились на понижение, – не состоялся из-за отсутствия заявок. В 2013 г. «Томь» безуспешно пробовали сбыть с рук уже трижды: в июле, августе и сентябре.

Участники рынка предположительно считают цену лота слишком высокой. Кроме того, трудности с продажей объекта связаны с возрастом гостиницы: она была построена в 1960-е гг., перекрытия деревянные, ремонтировать и реконструировать ее весьма затруднительно.

К тому же, выставленное на торги здание остается объектом культурного наследия. Что означает, что при государственной регистрации договора купли-продажи новый собственник должен принять на себя обязательства по сохранению памятника истории, то есть ограничения права собственности на этот объект, указанные в охранном обязательстве владельца.

Кроме того, имущество обременено сервитутом: покупатель обязан обеспечить беспрепятственный доступ представителям эксплуатационных и контролирующих организаций к обслуживающим иные помещения инженерным сетям и оборудованию, находящимся в пределах или за пределами отеля, если доступ к ним возможен только через площадь продаваемого имущества.

Здание «Томи» – одно из немногих в городе, которое изначально строилось под гостиницу. Со ссылкой на аукционную документацию известно, что общая площадь выставляемого на продажу помещения около 4,6 тыс.кв.м, в том числе 637,6 кв.м подвала. Номерной фонд пятиэтажного объекта, судя по информации на его официальном сайте, составляет 147 номеров на 216 мест. (newkuzbass.ru)

Сочинских отельеров вынуждают сносить целые корпуса

Судебные приставы требуют снести некоторые корпуса санатория «Кавказская Ривьера» в Сочи как незаконные постройки.

Сочинский межрайонный отдел судебных приставов управления ФССП по Краснодарскому краю возбудил производство на основании исполнительного листа арбитражного суда области. Согласно решению суда, вынесенному 15 июля 2013 г.., ЗАО «Санаторий «Кавказская Ривьера» в Сочи должен снести часть своих зданий и сооружений, так как они были признаны незаконными постройками. Это два пятиэтажных, одно четырехэтажное и два трехэтажных здания общей площадью порядка 3,7 тыс.кв.м. (Арендатор.ру)

В Екатеринбурге построят 6 новых отелей

К 2018 г. в городе будут введены в эксплуатацию 6 новых отелей. Об этом сообщил исполняющий обязанности заместителя главы администрации по вопросам потребительского рынка и услугам Владимир Боликов.

По его словам, чтобы в Екатеринбурге на достойном уровне прошли матчи Чемпионата мира по футболу-2018, необходимо 7760 номеров, из них 6000 – для болельщиков. «После введения в эксплуатацию новых объектов мы спокойно примем всех приезжих на территории Екатеринбурга», – отметил г-н Боликов.

На сегодняшний день в городе работает 109 гостиниц. Их загруженность сейчас держится на уровне 63%, и с каждым годом повышается. Больше всего в столице региона отелей 3*, а 70% въездного потока в Екатеринбурге – деловой туризм. (urbc.ru)