Hotel & Resort 22 мая 2012 г.

Октай Сафар-Заде: «Нет ничего лучше профессиональной конкуренции»

Московская гостиница «Альфа» прошла официальную сертификацию на уровень 4* и получила предложение о запуске собственного бренда. Об истории объекта и о секретах его успеха RATA-news рассказывает Октай Сафар-Заде (фото), который руководит «Альфой» уже 30 лет.

 

– Октай Юнисович, когда 1 апреля 1980 года открылись двери гостиницы, она называлась просто «А». Как «А» превратилось в «Альфу»?

– Наш корпус планировалось построить к Олимпийским играм в Москве. Однако Центральный союз по туризму и экскурсиям, куратор всех гостиниц в СССР, постановил расширить проект до размеров Олимпийской деревни. Так появились другие здания и целый комплекс «Измайлово». Кстати, он попал в книгу рекордов Гиннесса как самый большой гостиничный комплекс, аналогов которому в мире на тот момент не было – 5 тысяч номеров на 10 тысяч человек. В начале перестройки четыре корпуса стали акционерными обществами. Мы же по-прежнему на 100% профсоюзная собственность.

А когда в советское время было принято решение покинуть «Измайлово» и образовать самостоятельное юридическое лицо, мешало, как ни странно, не руководство, а… банк, отказавшийся открывать расчетный счет на название «А». После долгих препирательств назвали гостиницы «Альфа», «Бета», «Вега», «Гамма», «Дельта». Без изменений оставили лишь корпус Е – концертный зал.

 

– У каждого гостиничного объекта с богатой историей есть важные вехи в развитии. Какие вспоминаются?

– Конечно, с ностальгией думаешь о советском времени. Стабильное законодательство, размеренная жизнь. Когда я только пришел, сначала на должность директора ресторанной службы, загрузка отеля была 105-107% ежедневно. На смену уезжающим ломились новые жильцы с чемоданами, врываясь в наполовину убранные номера. Тогда, помнится, проживание с трехразовым питанием стоило 5 рублей за номер в сутки.

Потом началась перестройка, вынудившая вдвое сократить штат. Поначалу это было несложно, в больших коллективах всегда есть стружка, которую легко снять. От нерадивых работников избавляешься с облегчением. Но позже пришлось резать по живому, увольнять хороших сотрудников. А ведь многие из них работали в «Альфе» с первого заложенного в строительство камушка…

Запомнился дефолт 1998 года и непростой период после него. Мы упорно сопротивлялись переделке номеров под офисы, зная, что рынок рано или поздно восстановится. Многие отельеры начали выбрасывать мебель, ломать стены, превращать здания в рабочие помещения, чтобы иметь возможность их содержать. Но мы всегда помнили: откупить назад номера, отремонтировать их, приобрести новые шкафы и кровати несложно. А вот хорошую команду на улице не найдешь. И оказались правы.

Следующая веха – капитальный ремонт гостиницы. Начали с номеров. Пусть общие зоны не впечатляют, но если на входе каждого посетителя встречает сотрудник в форменной одежде, улыбается и тепло приветствует – на холлы и коридоры клиент не обратит внимания. Но если не понравится комната, кровать будет неудобной, сантехника ржавой, а занавески старыми, гость больше не вернется. Со временем взялись за замену лифтов, реновацию лобби, и к сегодняшнему дню «Альфа» обрела полностью новый облик.

 

– На примере «Альфы» можно проследить становление российского гостиничного бизнеса в целом. Что для вас было самым трудным?

– Увольнять. Я люблю людей, и массовые сокращения в перестроечный период были очень травматичны во всех смыслах. Мы даже толком не успевали рассчитываться с людьми из-за инфляции: выплачиваешь сотню, а назавтра ее стоимость равна рублю. Да и не в деньгах дело. Помню, как в профкоме при сокращении сотрудника рыдали обе стороны – и представители профсоюза, и работница. Вот это больно: прощаться с прекрасными людьми, которых не можешь себе позволить держать в штате, чтобы за их счет оставить других… Наверное, самый тяжелый момент в моей жизни.

 

– Сейчас гостиница преуспевает. В чем секрет?

– Главное в работе любого отеля – профессионализм и доброжелательность. Если эти качества есть у каждого сотрудника, вплоть до горничной и официанта, то успех обеспечен. Еще важно то, что мы очень многое делаем сами. Свой кондитерский цех, своя типография. Гостиница одной из первых в Москве обзавелась собственной прачечной. Очень давно работает ателье. Все покрывала, занавеси, постельное белье и большую часть униформы шьем сами. Истинное достояние – хозяйственники-профессионалы, великолепные инженеры, десятки лет отслужившие в комплексе и знающие все колесики этого механизма, как свои пять пальцев. Программное обеспечение, разработанное нашим отделом АСУ, сегодня используют и другие гостиницы, в том числе зарубежные.

В общем, у нас много того, чего нет больше нигде. Например, администраторы на каждом этаже, которые всегда готовы прийти на помощь гостю. Опять же, на всех этажах небольшие сауны, полностью окупившиеся уже через семь месяцев после установки. И все потому, что мы руководствуемся принципом: нерешаемых вопросов в комплексе нет. Какая бы проблема ни возникла у клиента – ее надо уладить. Не было службы консьержей – сейчас ее организовали. Долгие годы работали без беллмена, встречающего гостей, – появился. Не предлагали услугу чистки обуви – создали… Мы работаем над имиджем максимально комфортного и удобного отеля.

 

– Но не ограничиваетесь этим, замахнулись на большее?

– Да, после реконструкции нас часто спрашивают: почему всего три звезды? И мы замахнулись на четыре звезды. Готовились к этому долгое время, объем работ, конечно, гигантский. Любое нововведение с учетом большого номерного фонда превращается в целую эпопею. Например, для повышения звездности нужны телефонные трубки в ванных комнатах. Просто купить тысячу дополнительных трубок – не решение вопроса, это еще и проводка слаботочной коммуникации, укладка проводов, штробление, работа электриков…

Или, например, вместо двух полотенец на постояльца нужно три. Закупить недостающие – мало, их нужно стирать, гладить. Своя прачечная работает идеально, но с возросшим объемом просто не справится. Значит, придется искать компанию, которой можно будет без опаски отдавать белье. И так далее. Сложнее всего, пожалуй, полностью кондиционировать гостиничный комплекс. Это колоссальное вложение средств, зато и комфорт совершенно другого уровня.

 

– У вас много собственных наработок, технических и организационных. Поэтому не рветесь под крыло международного оператора?

– Честно говоря, думаем об этом. Хотелось бы отметить, что по финансовым показателям «Альфа» достигла устойчивых результатов. Также у нас высок процент постоянных клиентов -корпорантов и индивидуальных гостей. Неудивительно, что иностранные бренды нами интересуются. Уже прошли переговоры с IHG, Hyatt, WindhamHotelGroup, рассматриваем и другие предложения. Более того, нам предложена возможность, учитывая успех «Альфы», развивать собственный бренд на территории России и даже Европы, то есть создать сеть отелей с таким названием.

Да, вступление в сеть зачастую оправдано. Например, слава «Best Western Измайлово» за неполный год уже прогремела. Но при этом отель несколько утратил свою значимость как «Веги», а нам бы не хотелось терять свое лицо. Хотя я очень благодарен Валерию Максимову за то, что он так «держит» свою «Вегу». Не отстают и другие сегменты холдинга. Алексей Павлович Воробьев вернулся возглавлять «Гамма-Дельта» и наверняка быстро превратит ее в феноменально успешный комплекс. Так что можно смело прогнозировать, что через несколько лет «Измайлово» расцветет. По крайней мере, я в этом не сомневаюсь.

 

– Чувствуете ли конкуренцию?

– Сейчас да. И это самое вкусное ощущение. Знаете, как на самом деле легко работать, когда такие профессионалы под боком? Если работаешь на правах равного среди сильных, рутина понемногу затягивает. Но как только буквально в ста метрах оказывается Best Western, выросший из «младшего брата», это стимулирует. Последнее время куда ни придешь, постоянно слышишь: «Альфа? Да что «Альфа», вон «Вега» – это да!» И понимаешь, что если не добиваться постоянных улучшений, не внедрять новые и успешные проекты – бизнес заглохнет. Еще важнее то, что конкуренция эта грамотная. Недавний пример: группа отказалась от брони в «Альфе» – ушла в «Вегу». Почему? Говорят, стоимость ниже. Спрашиваю Валерия Максимова: почему у тебя цены другие? Отвечает: не в цене дело, клиентов устроила конфигурация конференц-зала «Веги» и количество мест, которые «Альфа» сегодня предложить не может. А ведь вполне мог ответить, мол, не твое дело, по какой цене хочу – по такой и продаю. Так что нынешняя конкуренция, особенно внутри комплекса «Измайлово», не жлобская, а сугубо профессиональная. Этакий оселок, который постоянно тебя затачивает, затачивает… И это здорово.

 

Кристина Голубева, RATA-news H&R

Девелоперский форум «Россия-2012»: оптимизм вопреки всему

Инвестиционный гостиничный форум, прошедший в Radisson Royal Hotel Moscow, стал первым значимым событием в этой сфере в 2012 году. На организованном IM Events традиционном мероприятии обсуждались разные темы, но вопросы вложений и рисков строительства были в явном приоритете.

Гостиничный рынок страны активно развивается, отельеры и инвесторы настроены оптимистично. Однако, как отметил директор по развитию Hilton Worldwide в России и СНГ Владимир Ильичев, последние полгода наблюдается тенденция замедления темпов привлечения заемного капитала. Что тому виной? Стремительно растут процентные ставки, банки предъявляют все больше требований, в итоге увеличивается срок окупаемости многих проектов.

С г-ном Ильичевым согласился вице-президент по стратегическому развитию InterContinental в России и СНГ Арон Либинсон, подтвердив, что гостиничный рынок не просто проснулся, а рванул вперед, подобно спринтеру. Однако девелоперская эйфория может пойти на спад именно потому, что банки закручивают гайки. Несмотря на заверения финансовых структур о готовности сотрудничать с отелями, на деле ситуация не столь радужна. По мнению многих присутствующих, даже при полном комплекте требуемых документов общение с кредиторами часто превращается в хождение за три моря: «придите через два месяца, мы обдумаем». Сроки сдвигаются, строительство замораживается, штрафы растут, и что с этим делать – непонятно.

Остроту обсуждения попыталась сгладить Татьяна Тикова (Colliers International Москва), подробно остановившись на нюансах финансирования. С позиции «посредника» между собственником и кредитором г-жа Тикова рассказала, как именно оцениваются гостиницы в качестве объектов залога. Логично, что банки желают получить некий идеальный объект, чтобы снизить собственные риски. Прекрасным вариантом будет отель в Москве, Санкт-Петербурге или другом городе-миллионнике, с хорошей репутацией, работающий уже несколько лет, причем желательно под международным брендом. Очень важно для банка, чтобы и объект, и его оснащение находились на балансе одной компании. То есть, образовались бы «параметры идеального актива», которые любой другой банк легко перекредитует.

Важен анализ ретроспективных данных, нынешней конкурентной среды и той, что сложится позже. Изучается эффективность работы оператора, возможности оптимизации и увеличения дохода. Основная задача – продемонстрировать банку не только объективную картину происходящего, потенциал и риски проекта, но и радужные перспективы. Также г-жа Тикова подтвердила важность независимых исследований и предоставления «точечных», а не стандартизированных данных. И, разумеется, самому отелю следует соразмерить достаточность доходов с платежами по кредиту. Напоследок Татьяна Тикова сообщила, что ситуация со ставками дисконтирования улучшается. Это означает, что финансисты все же оценили стабильность гостиничной сферы.

Генеральный директор Amtel Properties Даниэль Гупта в своем выступлении перечислил особенности московского гостиничного рынка, что логичнее было бы заменить словом «недостатки». А именно: относительно небольшое количество участков с удобным расположением, где возможно строительство отелей категории 3*. По данным на 2011 год во владении юридических лиц находится 0,7% земель страны, у граждан – 7%, а оставшиеся 92%, или 1,5 млрд. га – по-прежнему в государственной муниципальной собственности. И вопрос «выбрать себе местечко получше» практически не встает, хорошо, если досталось хоть что-нибудь.

Следующая проблема – высокая стоимость проектирования и согласования. Не забудем и про ряд специфических сложностей. Сейчас девелоперы балансируют на узкой грани между соблюдением российских СНИПов и нередко противоречащих им требований международных операторов.

Кроме того, на земельных участках с минимальной площадью приходится строить для машин подземную парковку, что еще увеличивает стоимость проекта. В итоге цена гостиничного номера в отеле 3* сильно превышает аналогичный показатель в других странах. Это тоже затрудняет привлечение заемных средств. В результате, в Москве на одну тысячу населения приходится менее двух номеров, при том что в европейских столицах этот показатель в несколько раз выше: в Париже – 8 номеров, в Лондоне – 12. Строительство гостиниц в составе многофункциональных торгово-развлекательных комплексов или выход со своими отелями за пределы МКАД, конечно, может стать решением, но далеко не во всех случаях.

Непросто уладить и юридические вопросы. Виноваты в этом и начинающие девелоперы, недостаточно сведущие в правовых аспектах строительства гостиниц. По словам представителя компании Vegas Lex Игоря Чумаченко, юристы также склонны смотреть на будущее гостиничной индустрии с оптимизмом, тем более что с годами бюрократических проволочек становится все-таки меньше. Однако, по его мнению, элементарное знание собственниками требований отраслевых законов сильно упростило бы ситуацию.

Обсуждалась на конференции и роль страховых брокеров как панацеи от банковского прокрустова ложа, и ошибки, которые порой допускаются при страховании бизнеса. В подобных случаях тратить время и силы на выяснение, кто виноват, бессмысленно. Нужно решать, что делать. Эту тему в своем выступлении раскрыл директор департамента по управлению страховыми рисками ООО «Аон Рус – Страховые брокеры» Борис Волков, перечислив наиболее распространенные ошибки девелоперов, которых можно было бы избежать.

В частности, неоправданно стремление переложить риски на контрагентов при параллельном привлечении дополнительного финансирования в масштабный проект. Банкам попросту неинтересно общаться с десятком кредиторов. Им нужен один, с которого и можно будет спрашивать. К тому же, подрядчики могут меняться, и есть шанс, что девелопер окажется не в состоянии контролировать выполнение ими взятых на себя гарантий. Не говоря о том, что и страховщики подрядчиков будут тянуть одеяло каждый на себя, и это ставит весь бизнес под угрозу.

Чревато последствиями недостаточное изучение рисков проекта, плохо прописанные условия и т.д. Опасно и сокрытие информации от деловых партнеров, ведь как раз им логичнее было бы предоставить предельно прозрачные данные.

Самое интересное, что многие ошибки сводятся к отказу обращаться к страховому брокеру со специализацией в гостиничной индустрии: «у нас свои юристы и свои страховщики, так зачем платить какому-то посреднику?». То, что штатные юристы не всегда компетентны, а «знакомая» страховая компания будет преследовать, в первую очередь, свои интересы, упускается из виду. В результате налицо задержки в строительстве, невыполнение обязательств, колоссальные переплаты банкам и прочие неприятности.

Представители гостиничных сетей подтвердили сказанное г-ном Волковым, сообщив, что всегда только приветствуют ситуации, когда собственник отеля, желающего вступить в сеть, приходит на встречу со своим консультантом, который впоследствии будет защищать его интересы. Потому что задача компании – продать услугу. Договоры в большинстве случаев типовые. И сети очень не любят переделывать стандартные формулировки и неделями разъяснять смысл того или иного пункта человеку, который с гостиничным бизнесом не знаком, но по стечению обстоятельств стал владельцем отеля. На это уходит необоснованно много сил и времени.

В числе прочих на конференции обсуждались вопросы, касающиеся «доведения до ума» многочисленных гостиниц советского образца, а также наболевшая тема – гостиницы в регионах. Одним из аспектов, вызвавших активную дискуссию, стала обоснованность организации курортов при городах-миллионниках, особенно тех, что находятся в континентальных климатических поясах. Генеральный директор УК «РосинвестОтель» Кирилл Иртюга высказался на тему перспектив санаторно-курортных зон, которым, по его мнению, следует уделять больше внимания, чем, например, забитому отелями Сочи. Понятно, что фактор отсутствия хороших дорог и транспортного сообщения между регионами пока, увы, никуда не делся. Однако в тех же городах-миллионниках мы имеем огромный пласт населения, способный платить за отдых выходного дня, то есть стать потенциальным клиентом качественных гостиниц.

Так что на российском рынке, даже в заполненной отелями Москве, ближайшие годы еще будет ниша как для международных, так и для местных операторов.

 

Кристина Голубева, RATA news H&R

Отельеры Барселоны превзошли коллег из Мадрида

В этом году Барселона впервые опередила Мадрид по числу роскошных отелей. Число пятизвездочников там достигло двадцати четырех, что на один больше, чем в столице Испании. Как заявил президент Ассоциации отелей Барселоны Жорди Клос, местные отельеры уже на протяжении ряда лет делают упор на увеличение количества гостиничных мест категории «люкс» и повышение качества в сегменте 5*. Результатами этой политики, по его мнению, стало проведение в городе крупных международных форумов, в том числе Всемирного конгресса мобильной связи. Средняя стоимость номера в Барселоне составляет 106,18 евро. Средняя заполняемость отелей в 2011 году достигла 75,1 %.

Барселона – историческая столица Каталонии, крупнейший порт на Средиземном море. Самый оживленный, самый «европейский» город Испании, жители которого пользуются славой любителей искусств, особенно музыки. Кроме того, это торговый и индустриальный город страны. Соседство старинных зданий, дворцов, церквей и ультрасовременных строений, широких улиц, обсаженных платанами и пальмами, и уютных площадей представляет чрезвычайно своеобразную картину. Старый город около бухты, до 1860 года окруженный стенами, образует шестиугольник с оживленными улицами, одна из которых – Рамблас, пересекает его из конца в конец. По мнению Сомерсета Моэма, это самая красивая улица в мире. И, судя по популярности Барселоны, туристы вполне солидарны с писателем, ну а задача отельеров – активно поддерживать рост турпотока.

Россияне составляют 8-12% постояльцев отелей IHG во всем мире

Именно такие данные о деятельности крупнейшего в мире гостиничного оператора сообщил вице-президент группы по продажам в Европе Ник Грандвуане. Россияне – частые гости отелей IHG на Ближнем Востоке, в Европе, в Юго-Восточной Азии. Число российских постояльцев разнится в зависимости от страны и бренда. Например, в в Египте российский рынок – главный поставщик туристов.

Компания планирует открыть в России и странах СНГ 100 гостиниц к 2020 году. Сегодня она управляет 12 отелями страны, расположенными в Москве, Самаре, Челябинске и Санкт-Петербурге. Для сравнения, в континентальной Европе под принадлежащими компании брендами работают 650 гостиниц, в Великобритании – 300. Больше половины отелей, управляемых IHG, находятся в США.

В конце 2011 года компания открыла свой флагманский отель InterContinental Tverskaya на Тверской улице в Москве. По словам генерального менеджера Оливера Хорна, 50% постояльцев отеля сегодня составляют россияне: «Это неожиданно для нас, так как обычно в отелях InterContinental 30% постояльцев – местные граждане и 70% – иностранцы. Загрузка отеля составляет 68-70%, а минимальная стоимость номера – около 10 тысяч рублей».

Хорн добавил, что отель InterContinental Tverskaya, скорее всего, примет участие в программе комитета по туризму и гостиничному хозяйству правительства Москвы, в рамках которой высококлассные отели предлагают в низкие для столицы сезоны размещение со скидкой. Летом стоимость двухдневного пакета на уик-энд может составить 7-10 тысяч рублей. (РИА Туризм)

InterContinental Moscow Tverskaya только открылся, а уже продается

Группа «БИН» договорилась о покупке отелей InterContinental Moscow Tverskaya и «Люксъ отель» на Тверской улице в рамках сделки по приобретению девелоперских активов Бориса Иванишвили. Сделку совокупной стоимостью $982,5 млн. планируется закрыть до 15 августа 2012 года. Соглашение о приобретении девелоперских проектов «БИН» подписала с компанией «Уникор», которая управляет недвижимостью г-на Иванишвили.

В состав приобретенных активов в том числе входят строящийся в районе Хамовники жилой комплекс «Садовые кварталы», «Люксъ отель» на Тверской и многофункциональный комплекс Summit там же, который включает в себя действующий отель InterContinental Moscow Tverskaya, торговые площади и бизнес-центр класса А, а также территорию завода резинотехнических изделий «Каучук»в Очаково (около 8,8 гектара).

Конечным собственником гостиничных активов и земли в Очаково является бизнесмен Михаил Гуцериев, дядя Шишханова. Совладельцы группы «БИН» братья Гуцериевы (Михаил и Саит-Салам) и их племянник Микаил Шишханов владеют многочисленными девелоперскими активами в московском регионе. (frontdesk.ru)

Domina выходит на российский гостиничный рынок

Первый в России отель гостиничной сети Domina Hotels & Resorts откроется в Санкт-Петербурге уже 24 мая. Domina Hotels – молодая компания, вышедшая на рынок в 2000 году. Первоначально ее отели можно было встретить только на Аппенинах, сейчас же в сеть входит более 40 средств размещения, расположенных по всей Европе, а также в Египте. В ближайшие годы запланировано открытие новых гостиниц сети в 5 городах России. Ожидается отель в Липецке на 160 номеров, гостиничный комплекс на 250 номеров с панорамным рестораном в Новосибирске, уже выбрана для строительства выбрана живописная зеленая зона в самом центре Калининграда. Также запланирована гостиница на 165 номеров с 2 ресторанами в Тюмени и отель на 150 номеров с сауной, фитнес-центром и широким выбором конференц-услуг в Томске.

О планах по открытию нового средства размещения в Питере стало достоверно известно летом прошлого года. Свой выбор компания остановила на историческом семиэтажном здании в центре города. Domina Prestige St. Petersburg 5* (109 номеров) находится на Большой Морской улице. В отеле предусмотрены конференц-зал на 55 посетителей, переговорная комната Office99 (комфортный бизнес-лаунж для встреч в узком кругу вместимостью до девяти гостей), фитнес-центр, ресторан Arcobaleno, коктейль-бар Nove. Гости смогут бесплатно пользоваться беспроводным интернетом и гаражом.

Реализацией проекта занимается группа компаний «Альберго», которая осуществляет девелопмент гостиниц, элитного жилья, торговых центров типа «молл» в России. Компании группы работают в Калининграде, Санкт-Петербурге, Липецке, Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Томске и Красноярске. (frontdesk.ru)