RATA-news Hotel & Resort-17

Технология оценки гостиниц

Гостиничная недвижимость периодически становится объектом различного рода операций - сделок купли-продажи, слияния-поглощения, финансирования-рефинансирования и т.д. Понятно, что для этого требуется установить предполагаемую рыночную стоимость объекта, основываясь на существующих профессиональных методах и подходах. Для оценки гостиницы может применяться один из трех существующих способов: по методу капитализации доходов, по методу сравнительных продаж и затратный метод.

Затратный метод применяется, в основном, для новых гостиниц, он связывает предполагаемую стоимость объекта с затратами, необходимыми для строительства или замещения объекта оценки с учетом существующего износа. В то же время, большинство гостиничных инвесторов связывает решения о покупке/продаже гостиницы с экономическими факторами: предполагаемым доходом от эксплуатации отеля и перспективой возврата инвестиций. Поскольку затратный метод не учитывает этих экономических факторов, он не находит широкого распространения в практике оценки гостиничных предприятий, за исключением случаев, когда требуется определить залоговую стоимость гостиничного объекта (для банков или страховых компаний).

Использование затратного метода при оценке существующих гостиниц сдерживается рядом причин. Во-первых, его эффективность снижается при разнице в физическом износе сравниваемых объектов, во-вторых, следует делать поправку на функциональные изменения, и, наконец, существуют неконтролируемые внешние факторы. Таким образом, существует большое количество факторов, отрицательно влияющих на конечный результат оценки, не учитывающей, к тому же, инвестиционных ожиданий продавца. Поэтому метод для оценки объектов гостиничной недвижимости практически не применяется.

Метод сравнительных продаж. Это совокупность методов оценки стоимости гостиничного объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.

Хотя информация, содержащаяся в этом методе, представляет определенный интерес для инвестора, он редко применяет его при принятии конечного решения по цене. Сравнение цен на ранее осуществленные сделки может дать представление о начальной цене и о порядке цен на подобные объекты, но окончательная стоимость гостиницы редко определяется этими данными.

Метод сравнительных продаж может иметь расширенную трактовку, при этом в качестве объекта сравнения используются сделки с недвижимостью, сходной по основным характеристикам с гостиничной недвижимостью, в частности, с жильем. Метод сравнительных продаж дает менее точные результаты, поскольку сложно учесть все составляющие, влияющие на конечную стоимость.

Оценка по методу капитализации дохода.Метод капитализации дохода базируется на принципе, что цена объекта недвижимости формируется на основе показателя чистого дохода, получаемого от эксплуатации этой недвижимости как объекта бизнеса. Иными словами, стоимость объекта связывается с объемом предполагаемой прибыли, которая определяется на основании предварительных расчетов доходов и расходов, генерируемых рассматриваемым объектом за некий расчетный период. Эти расчеты предваряют процесс окончательного определения цены продажи. Полученная в результате расчетов прибыль затем конвертируется в окончательную рыночную стоимость объекта, в которой учитывается существующая ставка капитализации и дисконтированный поток денежных средств.

Прогноз доходов и расходов делается на ежегодной основе и выражается в текущих евро/долларах. Год стабилизации отражает соотношение предполагаемых результатов операционной деятельности гостиницы и цикла экономической жизни объекта, учитывая стадии от момента постройки до выравнивания, а затем и снижения кривой, отражающей жизненный цикл отеля. Так, предварительная оценка прибылей и убытков после момента стабилизации не принимает во внимание существенные изменения конъюнктуры рынка, в результате которых могут произойти непредвиденные колебания доходной и расходной частей гостиничного баланса.

Метод капитализации доходов дает самые убедительные и приемлемые для получения окончательной стоимости отеля заключения. Применение соответствующей ставки доходности позволяет получить результат, наиболее точно отражающий ожидания покупателей, которые приобретают гостиничную недвижимость, основываясь на уровне генерируемого ею потока дисконтированных денежных средств.

AMAKS вложит 100 млн. рублей в воронежский «Спутник»

Первая национальная гостиничная сеть AMAKS Grand Hotels вложит 100 млн. рублей в развитие, принадлежащей компании воронежской гостиницы «Спутник». Об этом сообщил управляющий директор отеля Иван Калабин на пресс-конференции в пресс-центре "Интерфакса" в Воронеже.

По словам г-на Калабина, в 2005 году AMAKS вложил в воронежскую гостиницу около 50 млн. рублей. Была проведена работа по капитальному ремонту номеров, это позволило создать свыше 70 номеров уровня "престиж", что составило 27% воронежского номерного фонда такого класса. В ближайшие четыре месяца планируется создать комплекс номеров люкс, апартаментов для топ-менеджеров и звезд эстрады.

Комплекс "Спутник" вошел в сеть отелей AMAKS в феврале 2004 года. Иван Калабин отметил, что уже в 2005 году отель увеличил прибыль в 2,5 раза - до 45 млн. рублей.

В Воронеже сложился серьезный дефицит гостиничных мест, потребность в два раза превышает предложение. «AMAKS сейчас ведет работу по привлечению в свою сеть новых гостиниц, в том числе и в Воронеже, а так же прорабатывает проект строительства нового гостиничного комплекса на территории "Спутника"», - рассказал г-н Калабин. Он добавил, что "Спутник" уже в 2007 году планирует пройти сертификацию на три звезды.

Гостиница "Спутник" находится на въезде в Воронеж, в уникальной лесопарковой зоне. "Бизнесмены пока стремятся поселиться в центре города, чтобы быть ближе к административным структурам, но уже ощущается изменение стереотипов: гости начинают выбирать лесную тишину и покой", - сказал Иван Калабин. К тому же, в настоящее время отель специализируется на проведении семинаров и презентаций. Площадь гостиницы составляет 7 тыс. кв. м, а территория превышает 22,5 тыс. кв. м.

AMAKSGrandHotelsявляется крупнейшей национальной гостиничной сетью, работающей на внутреннем рынке гостиничных услуг в России. В настоящий момент компания является владельцемчетырнадцатиотелей, расположенных в российских регионах. По мнению Ивана Калабина, региональный туристический бизнес практически не развит, поэтому сейчас самое время вкладывать в него средства, которые быстро окупятся. Он напомнил, что в Воронежской области разрабатывается программа развития туристической индустрии региона. Серьезно тормозит развитие туриндустрии отсутствие достаточного количества гостиниц.

Внешторгбанк дает кредит на гостиницу в Екатеринбурге

Внешторгбанк предоставит кредит в размере $80,5 млн. на строительство гостиничного комплекса класса "люкс" в Екатеринбурге. Общая стоимость проекта - $160 млн. Средства будут предоставлены входящей в "УГМК - Холдинг" инвестиционно-строительной компании "Верх-Исетская" на 11 лет.

Финансирование проекта будет осуществлено Внешторгбанком за счет
привлечения кредитных ресурсов иностранных банков под покрытие экспортного страхового агентства Coface. Партнерами с французской стороны стали парижский Eurobank, который с декабря прошлого года входит в группу Внешторгбанка, а также французский банк Sosiete Generale.

Эдельвейс/Medallion открывает летний сезон в Геленджике

Компания «Рексофт» - разработчик передовых систем автоматизации для гостиничной отрасли - открывает постоянное представительство в Геленджике на базе объединения "ГеленджикКурорт".

"ГеленджикКурорт" - санаторно-курортное объединение здравниц, включающее в себя семь санаториев и пансионатов, является клиентом «Рексофт» с 2005 года. Первый проект по автоматизации санаториев "Дружба", "Черноморец" и пансионата "Сосновая Роща" начался в апреле 2005 года и был завершен к разгару курортного сезона лета 2005. В мае текущего года специалисты «Рексофт» произвели установку автоматизированной системы управления гостиницей "Эдельвейс/Medallion" в еще трех здравницах - "Ольгинка" (123 номера, Ольгинка), "Шепси" (393 номера, Шепси) и "Малая Бухта" (183 номера, Анапа). Началось внедрение системы в одной из городских гостиниц в Анапе. Общая емкость номерного фонда автоматизированных объектов превысила 3 тыс. мест.

В июне на базе конгресс-центра пансионата "Сосновая Роща" открывается учебно-демонстрационный центр, программы для которого разработаны совместно объединением "ГеленджикКурорт" и «Рексофт». В постоянно действующем учебном центре будет осуществляться дальнейшее обучение пользователей системы "Эдельвейс/Medallion", а также будут проводиться открытые семинары для специалистов гостиничного сектора Краснодарского края по автоматизации деятельности гостиниц на базе решений «Рексофт». Теперь любой желающий сможет увидеть систему автоматизации «Рексофт» в действии, самостоятельно поработать на реальным рабочем месте системы, получить демонстрационные версию программы, услышать отзывы пользователей об "Эдельвейс/Medallion".

Новые пользователи смогут с помощью консультантов подобрать конфигурацию системы, оптимальную для целей своего гостиничного предприятия. Дополнят решения «Рексофт» для гостиничной индустрии программы, совместимые с "Эдельвейс/Medallion", в частности ресторанная система TillyPad, замковые системы и др.