Аналитики прогнозируют рост рынка сервисных апартаментов в России

Компания Hospitality Income Consulting совместно с Blackwood Real Estate и Noerr Group провели исследование, касающееся сервисных апартаментов на российском и мировом рынке. И выяснили, что для России апартаменты все еще остаются новационным продуктом, хотя, благодаря активности девелоперов в разных частях страны, этот сегмент рынка быстро набирает обороты.

Сервисные апартаменты – это квартиры, которые сдаются в аренду и обслуживаются, как гостиничные номера. Мировой рынок этой услуги начал формироваться 20 лет назад, и сегодня суммарный объем предложения – более 775 тысяч вариантов, о чем RATA-news уже рассказывала. Современная концепция сервисных апартаментов сформировалась в США в 70-е годы XX века и постепенно приобрела чрезвычайную популярность в странах Азии. Например, годовая загрузка апартаментов в Гонконге держится на уровне выше 90% уже несколько лет, это лучший показатель в мире.

Очень популярны сервисные апартаменты в Индии, где их основная целевая аудитория – молодые супружеские пары, студенты и командированные. В то же время в Африке и постсоветских странах этот сектор находится в зачаточном состоянии.

В крупных европейских городах апарт-сегмент развивается более равномерно благодаря стабильному числу деловых туристов и путешественников. Ключевые рынки апарт-размещения в Европе – это Великобритания и Германия (Берлин, Мюнхен, Франкфурт). Самые дорогие европейские города с точки зрения стоимости проживания в сервисных апартаментах и апарт-отелях (по убыванию): Лондон, Париж, Москва, Амстердам, Франкфурт, Лиссабон, Мадрид.

В целом для мирового рынка апартаментного размещения за 2014-2016 годы характерен ежегодный рост на 5-20% в зависимости от страны. Россия, где сервисные апартаменты появились около семи лет назад, пока отстает.

В 2005-2008 годах в крупных деловых центрах, городах-миллионниках стали появляться первые объекты апарт-формата, в том числе апарт-отели международного уровня. Наиболее яркие проекты были реализованы в Москве и Санкт-Петербурге. В столице в 2007 году был открыт MaMaison Pokrovka Suite (84 номера), в Петербурге – «Кронверк». В 2011 году в Петербурге открылся апарт-отель Staybridge Suites (183 номера, IHG). Постепенно развивался и московский рынок, к 2016 году действовало уже 28 объектов с возможностью апарт-размещения.

Региональные апарт-отели малочисленны, обладают незначительным числом номеров, а также часто имеют неудобное расположение, невысокий уровень комфорта, ограниченный набор услуг, часто не соответствующий заявленной категории. Значительно чаще встречаются отели, в чьей инфраструктуре предусмотрено несколько апартаментов с кухнями как часть предложения типового проживания.

Пик снижения загрузки апартаментов пришелся на первую половину 2009 года. К началу 2010-го наблюдался рост заполняемости, который продолжился на протяжении следующих пяти лет. Согласно годовым отчетам крупных операторов и игроков, загрузка апартаментов в 2015 и в начале 2016 года также показала тенденцию роста и составила 65-78%. Авторы исследования прогнозируют показатель загрузки апарт-комплексов в России в ближайшие 3-5 лет на уровне 70-80% в год.

Период пользования сервисными и гостиничными апартаментами будет снижаться до среднего периода аренды сроком в 90-120 дней. На рынке уже появились объекты, где ограничивается минимальный срок пребывания, например, апарт-комплекс YES! В диапазоне 5015-24190 рублей в сутки варьируется стоимость аренды двухкомнатных апартаментов в Москве.

Авторы исследования отмечают, что российское законодательство (по состоянию на 01.03.2016) отрывочно и противоречиво регулирует статус апартаментов. По документам это нежилые помещения. По факту они предназначены и используются для более-менее продолжительного, а иногда и постоянного проживания физических лиц.

Если для гостиничных апартаментов есть отдельные специальные нормы, то для жилых апартаментов, которые последнее время стали стремительно развиваться, какие-то нормы вообще отсутствуют. Отношение властей к жилым апартаментам выражается в классическом «Казнить нельзя помиловать»: предоставление земельных участков под их строительство на будущее запретили, а что будет с уже начатыми проектами, до сих пор не ясно. Обещанная федеральными властями в 2014 году «амнистия» жилых апартаментов пока не реализовалась в опубликованные проекты нормативных актов.

Расходы по оплате коммунальных услуг в апартаментах превышают аналогичные в квартирах и других жилых помещениях. Для апартаментов как нежилых помещений налог на имущество физических лиц выше, чем для большинства жилых помещений. Для апартаментов как нежилых помещений ставка налога составляет 0,5% или 2% от кадастровой стоимости. Ее размер зависит от назначения здания: если апартаменты являются частью многофункционального комплекса, то применяется ставка 2%; если апартаментный комплекс считается гостиницей (иным объектом недвижимости), то применяется ставка 0,5%.

Эксперты Blackwood Real Estate, Hospitality Income Consulting и Noerr по итогам исследования прогнозируют роста сегмента рынка, в котором сервисные апартаменты в сочетании с гостиничными услугами, но вне отельных объектов недвижимости, заняли свою прочную нишу. Обеспечивать рост будет развитие новой потребительской ниши и рост потребности в этом продукте; ограничение развития других типов коммерческой недвижимости в центральных районах городов и, как следствие, поиск девелоперами альтернативных форматов; мобильность международного и российского бизнеса, миграция между регионами и т.д.

Также авторы исследования прогнозируют достижение баланса между апарт-комплексами, сдаваемыми в аренду, и жилыми комплексами апартаментов на продажу. Сегодня перевес в сторону последних достигает 60-70% от общего предложения. Таким образом, у клиентов появится возможность выбирать между приобретением жилья в собственность, арендой в частном секторе или арендой в качественном коммерческом секторе.

На рынке апартаментов начали появляться проекты под управлением международных брендов. Возможно, из-за нестабильной экономической ситуации их активность снизится на ближайшее время. Также высока возможность выхода на рынок таймшер-проектов – правда, под новым названием из-за плохой репутации, сложившейся в начале 90-х.

По мнению президента РСТ Сергея Шпилько, еще одно интересное исследование рынка услуг размещения в апартаментах говорит об актуальности этой темы для России. «Полагаю, городской комплекс коллективных средств размещения (КСР) при благоприятном инвестиционном климате будет развиваться в нескольких направлениях.

Во-первых, увеличение качественного номерного фонда, к сожалению – не столь динамичное, как рост спроса, по крайней мере, в сегменте обычных гостиниц, особенно туристического класса.

Во-вторых – формирование сбалансированной и разнообразной структуры средств размещения, при которой доходных домов, апарт-отелей и сервисных апартаментов станет больше, появятся настоящие кампусы, автокемпинги, учебные гостиницы, современные сезонные средства размещения на территории новой Москвы и т.д. Хостелов и общежитий в советском формате станет меньше. И все это хозяйство, включая санатории, детские лагеря, ботели, гостиницы от мини-отелей до люксовых, приобретет более структурированный вид, пройдет классификацию и будет развиваться в русле эволюции спроса. Насчет таймшера – сомневаюсь.

И в-третьих, появится больше гибридных средств размещения, которые мы встречаем и сейчас: апарт-этаж в гостинице, хостел в отеле, апартаменты с долгосрочной и краткосрочной арендой под одной крышей и т.д. Причем, именно апартаменты призваны не просто занять свою нишу, а обеспечить большую гибкость всего городского комплекса КСР. Если, конечно, под их видом не будут продолжать строить жилье».