Строительство гостиниц: выводы по десятилетнему периоду

Последнее десятилетие характеризуется повышенной активностью в секторе отельного строительства в России, СНГ и Грузии. Несмотря на значительный прогресс в начале и середине 2000-х гг., развитие гостиниц в недавние три года замедлилось, в основном из-за мирового экономического кризиса. Многие проекты либо отменены, либо приостановлены с 2008 г., в то время как большая часть запущенного в эксплуатацию в 2010 и 2011 гг. номерного фонда – незаконченные проекты с докризисных времен.

По данным компании HVS, предложение в регионе в 2011 г. увеличилось примерно на 6% (таблица 1). При этом почти 60% этого роста связано с открытием новых объектов в Москве и Санкт-Петербурге. Тем не менее, ожидаемый рост предложения в 12 выбранных для анализа городах составляет около 70%.

Таблица 1. Распределение номерного фонда международных брендов по городам

Российская столица продолжает привлекать инвесторов и, согласно прогнозам на ближайшие пять лет, расширит свой гостиничный рынок более чем на 7 000 номеров, что составляет 35% от общего объема предложения на этих тринадцати рынках. В связи с Евро-2012 и зимними Олимпийскими играми 2014 г., в Киеве и Сочи, по предварительным прикидкам, число номеров увеличится на 2300 и 3800 соответственно. Это ставит упомянутые города на второе и третье места как в абсолютном увеличении предложения, так и в процентном выражении. Ростов, имея сейчас наименьшее число качественных комнат, ориентировочно поднимет их количество на 1200 в ближайшие пять лет. Кстати, такой стремительный прогресс выведет его на первое место в процентном увеличении и на шестое место в абсолютном выражении. Важно отметить, что это станет результатом агрессивной стратегии развития на фоне низкой существующей базы качественного гостиничного размещения.

Рост предложения на 3800 гостиничных номеров в Сочи состоит из проектов в самом городе и в Красной Поляне. Имеретинская низменность, по прогнозам, предоставит более 12 000 номеров к началу проведения Олимпийских игр. Поскольку большая часть их будет преобразована в жилые проекты на продажу в пост-олимпийский период, точное оставшееся предложение от гостиниц пока не известно.

Таблицы 2 и 3 демонстрируют распределение номеров по гостиничным брендам. Важно отметить, что хотя обзор концентрируется на основных рынках России, СНГ и Грузии, эти таблицы наглядно демонстрируют общий объем предложения упомянутых гостиничных брендов в регионе.

На сегодняшний момент присутствие бренда Rezidor значительно весомее присутствия всех других, это почти 30% от всего предложения (см.табл. 2). На IHG и Marriott приходятся соответственно 18% и 15% общего объема. При этом Accor и Hilton, чья объединенная доля рынка составляет менее 10%, активно наращивают потенциал и стремятся к лидерству, реализуя агрессивные программы развития. В их ведении 20% и 14% совокупного количества нового предложения номеров соответственно, что ставит их на вторую и третью строчку в рейтинге.

Таблица 2. Распределение номерного фонда международных брендов – Россия, СНГ и Грузия

Таблица 3. Распределение предполагаемого номерного фонда международных брендов – Россия, СНГ и Грузия

Несмотря на некоторые препятствия в развитии гостиничной индустрии, многие рынки сейчас вновь обретают привлекательность для инвесторов. Этот интерес отражается в увеличении заявленного предложения на гостиничных рынках России, СНГ и Грузии.

Будущие тенденции. Анализ состояния этих трех регионов показывает, что, хотя некоторые из исследуемых отельных рынков и продемонстрировали признаки восстановления после кризиса 2008-2009 гг., остальные все еще пытаются укрепить позиции. Кроме того, на многих из них заявлено существенное количество новых гостиниц, запланированных к открытию в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Хотя мы ожидаем, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе спрос в большинстве регионов будет соответствовать предложению или даже превосходить его, в некоторых городах может наблюдаться ощутимое замедление роста операционных показателей в не слишком отдаленном будущем

По мере постепенной стабилизации экономики должны «выровняться» и валютные курсы. Таким образом, если отели отчитываются о доходах в евро, дополнительные потери в связи с курсом валют теоретически сойдут к минимуму.

Сочи переживает серьезные изменения в связи с проведением Олимпийских игр 2014 г. Более 15 000 номеров откроется к началу Игр, большинство из них в дальнейшем будет продано как жилые проекты. Для Имеретинской низменности будет характерен огромный избыток в гостиничных номерах и жилых объектах, хотя сама по себе эта территория не является очевидным туристическим направлением. Ну а Красная Поляна, хотя и горнолыжный курорт, сильно зависит от успеха местных органов власти в продвижении ее как туристического направления.

В настоящее время в регионе относительно немного инвесторов, которых можно охарактеризовать как институциональных. Однако по мере того, как гостиничные рынки России, СНГ и Грузии продолжают развиваться и укрепляться, ожидается появление большего количества таковых. Этот процесс обычно сопровождается повышенной активностью в сфере сделок. Следовательно, по мере увеличения числа отелей, у инвесторов будет выбор между девелопментом новых проектов или приобретением уже готовых и функционирующих объектов размещения. Несмотря на рост заинтересованности девелоперов, следует понимать, что такие факторы, как перенасыщение рынков, бюрократия и задержки в строительстве, ограничат финансовые вливания в существующие и предлагаемые активы.

Перспективы. Когда в начале 90-х гг. гостиничная индустрия начала расти, большая часть новых проектов находилась в сегментах upscale и luxury. Эти сегменты исторически представляли наибольший интерес для инвесторов, и в результате мы видим отсутствие отелей в сегментах midmarket и budget. Увеличение международных и внутренних пассажиропотоков, наряду с ростом среднего класса и формирующимися местными вкусами, по нашему мнению, приблизили «приемлемые» гостиничные стандарты к западному образцу. Таким образом, многие существующие средства размещения в сегментах midmarket и budget, унаследованные со времен советской эпохи (устаревшие, не дотягивающие до общемировых стандартов), более не являются приемлемыми. Во многих региональных городах ощущается серьезная нехватка качественных гостиничных объектов, однако уровень покупательной способности не всегда отвечает наличию или планам развития отелей в сегментах upscale и luxury. Мы считаем, что ключевой возможностью для развития гостиниц в регионе являются сегменты cредней и низкой ценовой категорий.

Как уже упоминалось выше, статистика поездок по региону ясно демонстрирует, что большая часть доходов индустрии зависит от туризма. По мере того как международные и внутренние рейсы становятся все более доступными, а местные органы власти повышают туристическую осведомленность в своих регионах, спрос на продукты отдыха должен увеличиться. Многие направления, способные стать отличными курортами, в настоящее время недостаточно развиты. И даже при наличии у них большого потенциала, этот процесс все равно будет тесно связан как с усилиями местных органов власти по повышению туристической осведомленности, так и с расходами туристов на посещение этих направлений.