Рынок гостиничной недвижимости в городах-миллионниках России

GVA Sawyer изучила рынок городов-миллионников России, чтобы выявить закономерности формирования стоимости услуг у различных категорий гостиниц в регионах. Объекты исследования – качественные средства размещения сегментов 3-5*. Представленные в отчете сведения датируются концом 2012 г.

Всего на территории России 15 городов с численностью населения выше миллиона человек. При этом лишь в Москве и Санкт-Петербурге жителей больше 2 млн.

Таблица 1. Численность населения в городах-миллиониках РФ, по данным на 1 января 2012 г. (источник: Росстат)

 

Общая характеристика предложения. Коэффициент обеспеченности номерами – один из основных критериев развитости рынка гостиничных услуг. В арьергарде оказался Волгоград, где на тысячу жителей приходится всего 0,6 комнаты. Среди региональных городов (без учета столиц) наиболее «экипированные» – Екатеринбург и Казань: 2,5 и 2,2 номера на 1000 человек соответственно.

Рисунок 1.1. Сравнительные данные обеспеченности крупных городов РФ гостиничными номерами на 1 тыс. жителей,
по состоянию на конец 2012 г. (источник: GVA Sawyer)

Но эти цифры, к сожалению, не говорят о том, что тех или иных категорий номеров вполне достаточно. Среди региональных городов наилучшие показатели в сегменте 3* демонстрирует Ростов-на-Дону (1,6 номера/1000 жителей), в категории 4* – Казань (0,8 номера/1000 жителей), 5* – Екатеринбург (0,4 номера/1000 жителей). А в большинстве российских городов отели 5* не представлены в принципе (см. рисунок 1.2).

Рисунок 1.2. Обеспеченность качественными гостиничными номерами (3-5*)
на тысячу жителей (источник: GVA Sawyer)

В Санкт-Петербурге и Москве номеров категории 3* примерно поровну, из расчета 0,5 номера на тысячу горожан. Зато в сегментах 4* и 5* Питер изрядно опередил столицу, 1,6 (для категории 4*) и 1,1 комнаты (5*) на 1000 жителей.

Такие показатели примерно вдвое-втрое ниже, чем в среднем по Европе. Например, в Париже около 8, а в Лондоне – 12 номеров на тысячу человек.

 

Структура предложения: по классам. Рынок средств размещения в городах-миллионниках представлен в основном отелями 3*, именно на них приходится основная доля предложения (68%). Объекты 4* занимают около 26% всего гостиничного фонда городов. Скромнее всего представлен сегмент 5* (5% от всех средств размещения).

Рисунок 1.3. Структура предложения номерного фонда по классам

в городах-миллионниках, кроме Москвы и Санкт-Петербурга (источник: GVA Sawyer)

Для сравнения: в Москве на конец 2012 г. доля 3* составляет 42% от общего объема качественного предложения, гостиницы 4* занимают 31% от всего пристойного номерного фонда, а пятизвездочные средства размещения – 27%.

В Санкт-Петербурге отелей категории 4* больше половины от общего объема качественного предложения (52%), 3* – 34%. Скромнее представлены гостиницы 5* (14% от всего качественного номерного фонда).

Также приходится учитывать, что регионы «страдают» завышением класса гостиниц. Несмотря на принятую в 2011 г. Министерством спорта, туризма и молодежной политики классификацию средств размещения, официальное подтверждение звездности получили сравнительно немногие. В России тут и там встречаются крупные отели, которые хотя и относятся к категории 3*, однако были построены еще в советское время и с трудом удерживают даже этот, не слишком высокий, уровень.

 

По количеству номеров. В городах-миллионниках наибольшую долю занимают гостиницы с номерным фондом 140-250. Во многих объектах под управлением международных операторов не больше 160 комнат.

В Воронеже, Перми, Ростове-на-Дону, Челябинске, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Новосибирске есть отели вместимостью более 300 номеров. Изрядная часть этой группы – ведомственные гостиницы, построенные еще в доперестроечный период.

 

Рисунок 1.6. Сегментация гостиничных объектов в региональных центрах по вместимости
(источник: GVA Sawyer)

За последние 10 лет в крупных городах номерной фонд активно обновляется. Реконцепции подвергаются не только гостиницы советского образца, но и средства размещения, построенные в начале 2000-х гг. В результате создается новый тип объекта, востребованный рынком и приносящий стабильный доход при минимальных вложениях в перестройку помещений. Как правило, такие довольно старые, но крепкие здания превращаются в гостиницы высшей категории, или в отдельных случаях перепрофилируются под жилые апартаменты.

 

По типу управления. В Москве и Санкт-Петербурге под управлением международных операторов 46% и 44% гостиничных номеров соответственно.

Крупнейшие игроки российского рынка, такие как Amaks Grand Hotels и Азимут Менеджмент, представлены в большинстве миллионников.

 

Рисунок 1.7. Структура предложения по типу управления гостиницей (в номерах)
(источник: GVA Sawyer)

Если смотреть по сегментам, то 75% всего номерного фонда отелей категории 3* в обеих столицах находятся под управлением собственных УК, 18% курируют российские операторы, и лишь 7% находится под управлением крупных международных сетей. Интересно, что больше всего номеров категории 3* курирует Accor.

В гостиницах категории 4* ситуация немного другая. Меньше половины управляется собственными УК (42%), 52% – вотчина международных операторов. Доля российских УК в данной категории занимают лишь 6%.

В сегменте 5* больше всего номеров под управлением иностранных компаний (75%), 23% комнат курируют собственные УК, и 2% – российские операторы.

Не считая обеих столиц, лучше всего на территории страны международные бренды представлены в Екатеринбурге (780 номеров). Это «Novotel Екатеринбург Центр» (4* \ 168 номеров), «Park Inn Екатеринбург» (4* \ 160), Ramada Yekaterinburg (5* \ 162), Hyatt Regency Ekaterinburg (5* \ 290). В Волгограде, Воронеже, Красноярске, Уфе и Ростове-на-Дону операторы мирового уровня не представлены. Ростовская гостиница Radisson Don 4* находится на реконструкции, дата открытия пока не известна.

 

Рисунок 1.10. Количество номеров под управлением международных операторов в городах-миллионниках, шт.

(источник: GVA Sawyer)

Можно проанализировать и обратную статистику – какова структура предложения по категориям. Наибольшая доля входящих в состав международных сетей гостиниц в региональных центрах приходится на отели 4* (52 %). Средства размещения уровня 3* занимают 31%, и менее всего представлены объекты категории 5* (17%).

Продолжение следует…